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terça-feira, 29 de janeiro de 2013


Assembleias - Nem sempre soberanas


Por Gabriel Karpat*

Vários mitos fazem parte do dia a dia dos condomínios. Muitos deles são de longa data. Uma das lendas mais frequentes trata das assembleias e de seu poder de soberania.

A afirmação de que “as assembleias são soberanas” praticamente se tornou um chavão na vida condominial e por raras vezes é contestada. Aliás, justamente por ser pouco contraposta é que tal crença é tida como verdade absoluta. Faz-se necessário orientar, porém, que tal declaração não é permanentemente correta.

Na hierarquia dos condomínios, as assembleias estão em nível abaixo das convenções e dos regulamentos internos. Nessa divisão, as decisões obtidas nas reuniões de condomínios devem obedecer às determinações nelas constantes. Assim, uma decisão em assembleia que contrarie qualquer das normas expressas no documento convencional ou regimental, se tomada, será considerada sem efeito, mesmo que aprovada pela maioria.

Além da desqualificação de decisões que contrariam as normas internas, outras situações tornam nulos alguns acordos tomados em assembleias. Uma ocorrência comum é a aprovação de medidas ou despesas que não constem na ordem do dia. Nesse tipo de caso, membros da assembleia discutem e aprovam essas matérias, inseridas na pauta de “assuntos gerais”. E, por desconhecimento, muitos proprietários mesmo contrariados com a decisão acabam acatando-as.

Essas decisões, porém, são nulas de direito. Reformas, despesas extras, normas disciplinares ou qualquer deliberação que afete a vida da comunidade, seja financeira, comportamental ou estrutural, deverá constar claramente descrita na convocação da assembleia em sua ordem do dia. A pauta “assuntos diversos” tem uma função informativa e não deliberativa.

Por esse motivo, quaisquer assuntos que venham à tona sem a devida ciência antecipada dos moradores através do edital de convocação deverão ser tratados em outra oportunidade.

Outro importante fator que restringe as decisões dessas assembleias é a legislação vigente. Diferentes quóruns são exigidos nas diferentes matérias.

Alterações na fachada, obras úteis e não necessárias, dentre outras questões, dependem de aprovação mínima de condôminos. Em caso de não formação de quórum suficiente, nenhuma decisão pode ser validada.

Esses exemplos e situações precisam ser compreendidos por moradores e administradores dos condomínios para que tal mito seja desfeito. As decisões obtidas em assembleias são válidas somente se normas internas e dispositivos da legislação vigentes forem plenamente atendidas, condição ‘sine qua non’ para que tenham atingidas seus efeitos desejados.

Nesse contexto, é importante lembrar que os condomínios, essas pequenas comunidades com regras próprias, não são ilhas isoladas. Pertencem a bairros, municípios, cidades e país, devendo, portanto, respeitar não apenas as leis que os regem como também todas as demais leis e normas que regem a constituição do país.
Princípios constitucionais como o direito de ir e vir, normas municipais que restringem a exposição de painéis, como a Lei da Cidade Limpa, em vigor na capital paulista, dentre outras centenas, não podem ser contrariadas ou ignoradas na convenção e, ainda mais grave, através de uma deliberação tomada em assembleia.

A tomada de decisão em assembleia faz parte do cotidiano dos condomínios e devem realmente ser respeitadas e soberanas. Desde que sejam realizadas respeitando-se também a hierarquia da administração condominial.

Fique atento!

(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens

Fonte: http://www.sindiconet.com.br

terça-feira, 8 de janeiro de 2013


Como saber se é possível remover paredes para aumentar os ambientes da casa?

 

Fernando Forte e Rodrigo Marcondes Ferraz

 

Antes de derrubar as paredes da casa, é imprescindível certificar-se que não têm função estrutural: as consequências podem ser graves.

 

Muitas dúvidas dos visitantes do UOL têm chegado até nós. A mais corriqueira é a respeito de reformas que envolvem modificações de paredes das residências, perguntas do tipo: “posso ou não derrubar as paredes da minha casa?”
Não há resposta certa para essa pergunta. Pode ser que sim, ou não – tudo vai depender do sistema estrutural da construção. Na verdade, existem diversas maneiras de se construir uma casa ou sobrado, e para cada uma dessas formas ainda existem projetos diferentes, gerando respostas diversas.

Apenas para ilustrar essa multiplicidade de possibilidades, tomemos como exemplo um sobrado geminado dos dois lados, modelo muito comum em São Paulo e que pode ser construído de diversas maneiras. As soluções estruturais mais comuns de encontrarmos atualmente neste exemplo são:

Alvenaria: estrutura composta por uma combinação de paredes estruturais de tijolinhos e assoalhos - vigas e tábuas de madeira que formam os diferentes andares. As paredes laterais em geral são compartilhadas pelos vizinhos. Essa solução é muito comum em sobrados antigos, sobretudo os construídos em vilas operárias.

Concreto armado: este é o mesmo sistema utilizado na maior parte dos edifícios no Brasil. Trata-se de um conjunto de pilares, vigas e lajes de concreto armado (concreto com uma armação interna de aço). Quando você vê “esqueletos” de prédios sendo erguidos na sua vizinhança, é o sistema de concreto armado em ação.

Alvenaria armada: A alvenaria armada é o uso de blocos de concreto com um preenchimento de aço e graute (um produto similar ao cimento, mas com elevada resistência) em determinados pontos, formando um sistema de pilar e viga embutido nas paredes, e trabalhando em conjunto com elas. Esse sistema, cada vez mais utilizado, é comum em sobrados financiados pelo poder público, e pode ser empregado em prédios até 10 andares.

Para essas três formas de se realizar a estrutura do sobrado, temos respostas muito diferentes em relação à remoção de paredes.

Na alvenaria, geralmente são as paredes limítrofes que importam, então é possível a retirada das paredes divisórias centrais, mas sempre com muito cuidado, para não afetar o vizinho ou retirar os travamentos horizontais (assoalhos) que podem fazer com que as paredes laterais desabem.

A estrutura de concreto armado é a que possibilita a maior facilidade na remoção de paredes, porque elas não têm função estrutural. É o que se faz na maioria das reformas de apartamentos, por exemplo. Mas tenha muito cuidado para nunca cortar ou abalar um pilar ou viga.

Na alvenaria estrutural, as possibilidades de alterações de paredes são mínimas, praticamente nulas. Acontece que todas (ou quase todas) as paredes têm função estrutural, e cortá-las ou derrubá-las pode ter consequências desastrosas. No caso de edifícios de alvenaria armada, por exemplo, não se deve sequer realizar cortes horizontais para passagem de conduítes elétricos ou canos de hidráulica, fato que tende a aborrecer muitos moradores.

Além das citadas, existem inúmeras formas de se estruturar uma construção, como estrutura metálica, light steel framing, estrutura de madeira, formas inteiriças de concreto. Pode-se também usar mais de um sistema em combinação. Cada uma delas tem uma resposta diferente sobre a possibilidade de remoção de paredes.

Se você está interessado em reformar sua casa ou apartamento, sugiro enfaticamente que procure um profissional, arquiteto ou engenheiro. É possível que nem os profissionais saibam a concepção estrutural de sua residência assim de pronto, só de olhar. Mas eles têm a consciência dos riscos envolvidos e irão buscar as respostas necessárias, minimizando os perigos de uma obra.

Como os profissionais da área descobrem qual sistema estrutural tem minha casa?

Essa é novamente uma resposta complexa, mas simplificando temos:

- A experiência profissional, o que já os gabarita a intuir o tipo de sistema estrutural de uma construção pelo estudo da planta e da disposição espacial da obra.

- Pesquisa pelos projetos existentes ou pelos próprios projetistas por meio de buscas em prefeituras ou outros órgãos correlatos.

- Métodos de prospecção in loco por rasgos na alvenaria e furos nas lajes para detecção do método estrutural.

- Caso considere necessário, ele também pode utilizar laudos de peritos para avaliar o sistema utilizado e as possibilidades de modificações que oferece.

Acredito que derrubar paredes, integrar ambientes, melhorar iluminação, buscar ventilação cruzada e reduzir compartimentação descabida em residências são sempre boas ideias. Mas tenha em mente que são necessários cuidados e uma compreensão clara de como funciona o aspecto estrutural de sua residência para realizar isso de forma segura.

Do contrário, sua casa pode, literalmente, desabar na sua cabeça.

Fernando Forte e Rodrigo Marcondes Ferraz são arquitetos formados pela FAU-USP e sócios do escritório Forte Gimenes Marcondes Ferraz (www.fgmf.com.br)

Lei do silêncio: garantindo seu descanso!

Apesar de não ser o principal problema dos condomínios brasileiros, o excesso de barulho figura em posição de destaque, fruto da falta de educação (no sentido literal da palavra), da falta de fiscalização e da dificuldade de punição.

Em termos de legislação, cabe a cada estado estabelecer as regras a serem seguidas por seus moradores por meio de uma lei. Na falta de lei específica, o recurso superior é o artigo 225 da Constituição Federal, que trata do Meio Ambiente e da qualidade de vida das pessoas.

No caso dos condomínios, há ainda outra opção: a regulamentação própria por meio do Regimento Interno e da Convenção. Por meio desses instrumentos, os próprios condôminos podem definir como se devem comportar os moradores e os poderes do síndico para coibir os abusos, normalmente por meio de aplicação de multas.

Como proceder?

A primeira coisa que o condômino importunado pelo barulho deve fazer é solicitar ao morador causador do barulho que diminua ou evite gerar o ruído (pode ser som de festa, furadeira no meio da noite, mudança de móveis em horário impróprio, etc...). Se possível, antes mesmo de falar com o morador, grave em vídeo o som alto e filme algo que mostre o horário em que está acontecendo (programa de TV ou rádio que fale ou mostre o dia e a hora, por exemplo).

Não havendo sucesso, deve-se solicitar apoio ao síndico e registrar no livro de ocorrências (outra prova). É importante lembrar que o síndico tem poder bastante limitado, portanto não adianta esbravejar com ele. O que se espera é que ele fale com o morador e, não havendo sucesso, aplique a punição prevista na Convenção ou Regimento Interno do Condomínio. A multa é outra boa prova para se levar à Justiça caso necessário.

Se mesmo assim o problema não for resolvido, e o barulho retornar a ocorrer, deve-se juntar as provas (gravações em vídeo do barulho em dias diferentes, cópias de multas, cópias dos registros no Livro de Ocorrências do condomínio e outros) e entrar com processo contra o morador causador do barulho. Esse procedimento pode ser feito tanto pelo condômino importunado como pelo condomínio. Por questões de boa convivência (se é que se pode falar nisso quando se chega a tal ponto), é recomendado que seja aberto pelo condomínio.

Para agilizar, é recomendado que se utilize o Juizado Especial Cível, antigo “Pequenas Causas”, que não exige advogado para causas de até 20 salários mínimos e resolve a questão em prazos inferiores a 6 meses, via de regra.

Se o condomínio entrar com a ação, o foco será a “ação de fazer”, obrigando que o morador pare com a geração dos barulhos. Se for o morador importunado, pode solicitar indenização por danos morais, além da “ação de fazer”.

É importante salientar que a Justiça costuma tender mais para o lado do reclamante quando este já tiver tentado outras formas de resolver o problema. Por isso, é importante gerar provas ao longo de toda tentativa para que, caso seja necessário ir à Justiça, seja possível provar as várias tentativas e a recorrência do barulho.

Exemplo de sucesso em uma ação na Justiça sobre o assunto é o acórdão n. 497101, 20090710155050ACJ, Relator ASIEL HENRIQUE, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 29/03/2011, DJ 15/04/2011 p. 223, que pode ser acessado pelo site http://www.tjdft.jus.br, consulta de jurisprudência, pelo número do acórdão.

Nesse processo, destaco o seguinte trecho da ementa: “O uso de imóvel residencial, com a produção de ruídos excessivos a horas variadas do dia e da noite, seja pelo deslocamento de móveis seja pela fala e cantoria, de modo a perturbar a paz e o sossego, são capazes de ensejar perturbação de ordem psíquica e emocional e autorizam indenização por danos morais”, cuja conclusão gerou uma indenização de R$ 2.000,00.

Assim, recorrer à Justiça é uma boa opção quando as tratativas extrajudiciais não são suficientes.


sábado, 10 de novembro de 2012


PROJETO DE LEI

Secovi RJ e SP não apoiam a mudança de pessoa jurídica para condomínios

Sindicato critica proposta que torna condomínios em pessoas jurídicas.

Secovi acredita que a aprovação do projeto de lei irá trazer mais ônus aos condomínios

A Câmara dos Deputados analisou, na última quarta-feira (7), o projeto de lei 80/2011, que permite que os condomínios residenciais e comerciais verticais (prédios) e horizontais (casas) sejam registrados como pessoa jurídica. O objetivo é fazer com que os condomínios tenham mais facilidade, por exemplo, para as ações que envolvem a cobrança de cotas atrasadas dos condôminos.

No entanto, segundo a Agência Câmara, o diretor do Secovi/RJ (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Rio de Janeiro), Pedro Carsalade, declarou que a aprovação do projeto irá trazer mais ônus aos condomínios.

Projeto pretende transformar condomínios em pessoas jurídicas

Segundo ele, se o condomínio for transformado em empresa, será necessária uma formalidade maior: obrigações que dizem respeito a empresas passarão a fazer parte dos condomínios.

"Não podemos ter uma lei que olha diferentemente para várias partes. Ou a gente faz uma lei que atenda às necessidades de todos os condomínios, ou então é melhor não aprovar essa lei", afirmou, referindo-se ao fato de que o projeto torna facultativo ao condomínio tornar-se pessoa jurídica.

O vice-presidente do Secovi/SP, Hubert Gebara, também criticou a medida e argumentou que o condomínio não tem fins lucrativos, como uma empresa.

Também destacou que quem compra um apartamento em um edifício residencial, por exemplo, não o faz com a intenção de tornar-se sócio do seu vizinho, o que aconteceria com a aprovação da medida.

Na opinião de Gebara, a regulamentação dos condomínios já é feita de forma adequada pela legislação vigente. "Não precisamos dos malabarismos jurídicos propostos no projeto de lei", declarou, ao afirmar que a aprovação da proposta provocará insegurança jurídica.

Fontes: http://www.infomoney.com.br, http://www.sindiconet.com.br

quinta-feira, 5 de abril de 2012

Síndico de edifício que caiu no Rio admite que paredes derrubadas eram estruturais


Rio de Janeiro – O síndico do Edifício Liberdade, Paulo Renha, admitiu nesta quarta (4), em depoimento à Polícia Federal (PF) que as paredes derrubadas pelos pedreiros durante uma obra no nono andar do prédio, que desabou em janeiro, eram do tipo estruturais e ajudavam a sustentar o prédio.


O delegado Fabio Scliar afirmou que, embora seja cedo para determinar se essa demolição foi responsável pela queda do Liberdade, é provável que a obra tenha contribuído para o acidente. Renha relatou ao delegado que durante uma obra, em anos anteriores, foi desaconselhado, por um engenheiro, que se mexesse nas paredes, porque elas seriam estruturais.

“Ele revelou que no décimo sétimo andar, onde trabalhava, em certa feita, tentou fazer uma reforma no banheiro e foi desaconselhado pelo engenheiro, porque as paredes do banheiro eram feitas de concreto armado, amarradas [por ferros] ao teto e ao chão. Ao passo que sabemos que, no nono andar, os banheiros foram exterminados”, disse Scliar.

Em depoimento no dia anterior, os operários disseram que derrubaram pelo menos um pilar de concreto, além de botarem abaixo a parede, também de concreto, de um dos banheiros do nono andar. A obra deixou o pavimento sem nenhuma parede, transformado em um grande salão vazio, o que pode ter desequilibrado a estrutura do Liberdade.

Um dos operários chegou a dizer que havia mentido no primeiro depoimento à polícia, logo após o acidente, por medo de ser punido pela empresa que o contratara para a reforma. Na ocasião ele dissera que não havia ordem para derrubar paredes estruturais. Mas na terça-feira afirmou que recebeu, sim, essa orientação.

O edifício caiu na noite de 25 de janeiro sobre outros dois prédios, na Avenida 13 de Maio, no centro do Rio. O desabamento provocou a morte de 17 pessoas e deixou cinco desaparecidas.

O delegado Scliar aguarda a conclusão da perícia para encerrar o inquérito. Por enquanto, porém, ele afirma que não está definido o indiciamento de ninguém. Scliar afirmou que não vê elementos para indiciar o síndico, que nesta quarta-feira afirmou supor que a obra do 9º andar era realizada sob supervisão de um engenheiro.


Editado por ZeRepolho

terça-feira, 3 de abril de 2012

Bandidos fazem arrastão em prédio na Zona Sul de SP

SÃO PAULO - Cerca de dez homens fortemente armados fizeram um arrastão, na manhã desta terça-feira, em um prédio localizado na Rua do Paraíso, Zona Sul de São Paulo. Os criminosos invadiram oito apartamentos e roubaram joias, dinheiro e outros objetos de valor dos moradores. Segundo a polícia, as vítimas foram trancadas em depósitos do próprio prédio e agredidas.

De acordo com a Rádio CBN, o primeiro criminoso entrou no local por volta das 7h30m, se passando por carteiro. Ele rendeu o porteiro e abriu a garagem para os outros bandidos, que estavam em três veículos.

Um juiz, que mora no edifício, e o segurança dele, que é sargento do Exército, levaram coronhadas na cabeça. A arma do militar, uma pistola, também foi roubada. Outros moradores do prédio também foram agredidos.

A ação durou um pouco mais de três horas. Os criminosos fugiram levando as imagens do circuito interno de segurança, que ficavam em uma sala reservada. Segundo o delegado da delegacia especializada em roubo a condomínios, Mauro Fachini, isso leva a crer que os criminosos tinham informações privilegiadas.

- Eles se apoderaram das imagens da CPU. A conclusão é que eles tinham informações privilegiadas, e parece que foram nos apartamentos considerados certos e pegaram os pertences justamente de maior valor das vítimas, joias e coisas pequenas para não fazer volume - disse o delegado.

A polícia agora procura imagens de circuitos internos de imóveis da região para tentar identificar os bandidos.


Editado por ZeRepolho